物业人员管理方案

发表时间：2025-12-03

物业人员管理方案（合集十八篇）。

✧ 物业人员管理方案 ✧

为规范停车场的使用及管理，营造规范的购物环境，制定本守则。

1、月租车的车主应于每月月底前缴交各种费用；停车卡专车专用，不得转借他人。

2、临时停放车辆先收费，出场时验发票后放行。

3、月租车的车主只可将车辆停在其所属月租车位范围内。临时停放车辆必须按车场保安员指定地点停放。

4、停车场只能作为停车之用，不能用作维修车辆、储存货物或其它用途。

5、车场内严禁吸烟，严禁在车场内加油。

6、载有易燃、易爆，或有毒、危险品的车辆不得在车场停放。

7、在车场内必须按限速行驶和按车场指定路线行车。

8、在车场内行车必须注意安全，以免损坏停车场设施和其它车辆，如有损坏，XXX物业服务处有权向损坏者索赔。

9、车主如遗失停车卡，应马上通知XXX物业服务处，XXX物业服务处会于收取一定的手续费后补发新的停车卡。

10、本处不负责保管随车物品。

11、车主如违反车场守则，XXX物业服务处有权拒绝其车辆停放；此外，XXX物业服务处可随时修订此《停车场守则》。

✧ 物业人员管理方案 ✧

一、严格执行消防安全的各项规定，做好消防工作，提高安全意识。

二、商品存放遵循“合理、安全”原则，保持通道畅通。

三、电线不准私拉乱接，严禁违章操作。

四、市场内严禁使用液化气，严禁明火，防患于未然。

五、正确使用电器设施，并须有人看护，严禁使用高电耗等容易引发火险的电器。

六、市场内不能有易燃易爆危险物品。

七、离店(摊)前需切断电源，消除火灾隐患。

八、爱护市场内的消防设施，不得损坏、挪用、拆除、圈占消防设施。

九、禁止在营业场所违章搭建，营业房内严禁住宿。

十、消防安全，人人有责，如有违者，责任自负。

市场卫生管理制度

一、凡进入市场的购销人员都必须讲究卫生，不准擅自在市场内张贴广告和在墙上、摊头随意涂写、堆放杂物、保持市场整洁。

二、必须严格执行《食品卫生法》，严禁有毒、有害、污秽不洁、变质、霉变食物、病死或死因不明的禽畜、水产及其制品进市场出售。经营饮食、熟食、卤叶、豆制品的必须持有营业执照、卫生讲可证和个人健康证。营业人员必须穿戴白衣、白帽和白袖套。经营熟食的必须有防蝇、防尘、防腐设施备和清洁用具。

三、市场内应建立必要的卫生设施，设立卫生宣传栏、果壳箱、痰盂和下水道、自来水以及垃圾处理装置;有条件的农贸市场应添置冷藏设备，大型市场要有公共厕所。

四、每个市场都必须确定专职或兼职人员负责上市商品检验和卫生管理工作。大型市场应建立市场爱卫会或卫生管理小组，负责市场卫生的组织管理工作，开展经常性的卫生监督管理。

五、所有市场都要配备卫生保洁员，专门从事清卫工作。全日交易的市场必须坚持一天二次清扫场地，半天交易的市场散场后及时清扫，做到场内无过夜垃圾。每周对市场进行一次全面的清扫。农贸市场在夏季节要经常进行灭蝇、灭蚊、灭菌等防疫消毒。

六、坚持经常性的卫生宣传教育工作，促进个体商贩做好自清保洁工作。每个摊位实行摊前、摊后、柜台上下卫生包干，及时清除摊位周围的垃圾和脏物。经营多垃圾商品的摊主必须自备盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地点。

七、对违反本制度规定的，由市场办公室依照有关规定，酌情分别给予批评教育、罚款、警告、停业整顿等处理。

市场治安保卫工作制度

一、市场应确定专职人员负责市场的治安保卫工作，调解纠纷，制止扰乱市场和危害市场安全的行为。治保人员要在市场内巡逻值班，维护治安秩序。

二、市场内商品保管室、寄存处，要确定专人负责管理。管理人员不得擅离职守，并严格交接班手续。

三、所有进场交易人员都必须执行市场的治安保卫工作规定，不随意离开摊位和托不相识的人看管钱物，贵重物品要交给市场工作人员保管。

四、严禁在市场上赌博、测字、算命，以及其他危害社会治安或影响市场秩序的行为。

五、自行车、手拉车、三轮车必须按划定地点存放，不得随意停放，保持场内通道畅通。

六、严格市场门卫制度，夜间必须有人值班看场，做好防火、防盗、防爆、防止坏人破坏的工作。住在市场附设招待所内的个体户接待客人要遵守会客制度，不得留宿闲杂人员，不得聚众酗酒取乐。市场内要配备防火设备。

七、对违反上述规定的，由市场管理办公室给予批评教育、罚款、停业整顿等处理;违反治安管理处罚条例的，由公安机关处理;触犯刑律的移送司法机关依法惩处。

厕所保洁制度

一、勤冲洗，实行全天保洁。

二、保持四壁门窗，隔断板，地面的干净，无蛛网，无积灰积水，无粪迹、痰迹，无涂写、张贴。

三、便池无尿碱迹。

四、环境干净，无垃圾杂物。

五、定期消毒，做到蝇蛆少见，基本无臭。

市场保洁员守则

一、遵守劳动纪律，不得擅自离岗，有事生病不能上班须提前办理请假手续。

二、负责市场垃圾、杂物的日产日清，保证市场经营环境的干净整洁。

三、对市场厕所每天打扫冲洗，保持清洁、无臭味。

四、对市场摊位、墙面、吊顶及有关设施设备，定期进行擦试和除尘。

五、摊位内不得堆放废旧物品及其他杂物。

六、积极完成领导交办的其他工作任务。

七、保洁班长除履行保洁员岗位职责外，负责安排、督促保洁员的日常工作，重要情况、重大问题应及时报告市场主任。

市场管理员守则

一、热爱本职，遵纪守法，服从管理。

二、熟悉掌握业务知识，办事热情周到。

三、工作时统一穿好工作服，佩戴好上岗证。

四、文明规范管理，严格执行“公开、公平、公正”的三公开制度，严禁打人骂人。

五、督促各种车辆按指定地点停放，各类摊位按规定摆放，保持道路畅通，秩序井然。

六、管理市场内各类纠纷。

七、严格按标准收费，不收人情费，不准接受农户和客户的馈赠。

八、完成市场领导交办的其它任务。

市场经营者守则

一、凡需进入市场营业的单位和个人，必须按规定持营业执照或有关证件到工商所或市场管理办公室办理审批手续，在指定的地点设摊经营。不准随意设摊和场外交易。

二、严格遵守国家有关政策、法规和本市场的规章制度，服从管理，按时交纳税费和市场管理费，自觉维护市场秩序。

三、亮照(证)经营，做到人证相符，不得擅自调换、租借、转让摊位或拼摊经营。

四、讲求职业道德，文明经商，礼貌待客，明码标价，公平交易，不准以次充好、以假充真、掺杂使假、短尺少秤，欺骗消费者;不欺行霸市、强买强卖、囤积居奇、哄抬物价，扰乱市场;不购销假冒伪劣商品和国家规定不许上市的商品;不准使用明令禁止或不合格的计量器具。商品售出后，发现质量问题应给予调换或退货;份量不足的要给消费者退款。

五、出售的食品应符合国家规定的食品卫生要求，肉、禽必须经检疫合格后上市。搞好摊台、摊前和摊后的环境卫生，做到摊位整洁美观，商品陈列整齐。

六、爱护场内各种服务设施，不得在场内搭建建筑物或改变场内设施结构，损坏公物照价赔偿。提高警惕，搞好防窃、消防工作，主动配合做好市场的安全保卫工作。

七、所有进场经营者均应遵守本守则规定。如有违反者，由市场管理办公室根据国家有关规定和场纪场规酌情予以处罚。

市场统计工作制度

一、市场应配备人员担任市场统计工作。统计工作人员必须严格执行统计制度，对各种报表的统计范围、数字口径、指标、计算方法、报送时间等必须切实执行;上级查询的数字，要及时查对答复。要做好各种统计资料的收集、整理、汇总、分析和报表的填报工作，做到统计完整、准确、及时。

二、建立原始资料登统制度。统计人员必须亲自上市场巡回视察，掌握赏识的商品品种、成交数量、价格以及剩市商品等情况和数据，记入原始登统表，经审核汇总后上报。

三、加强典型调查和统计分析。要通过典型调查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集贸市场发展变化规律，及时向上级领导提供新情况、新问题和对策建议。

四、统计人员必须加强文化和统计业务的学习，通过脱产和半脱产培训和专题考试等多种方法，不断提高统计质量和工作效率，统计人员应保持相对稳定。

市场计量器具监督检查制度

一、经营者必须统一使用国家规定的合格器具和法定计量单位，做到秤(尺)准量尺。市场应配备一定数量的计量器具，提倡经营者租借市场的标准计量器具。经营者自带的计量器具，需经检测合格后，方可使用。

二、计量器具使用中要经常检查，专人负责。每天抽查测试，每周分段全面检查一次。及时制止利用器具作弊、克扣消费者的违法行为。

三、市场内必须设立公平秤、公平尺。农贸市场逐步实行电子秤复秤，为群众服务。

四、开展“计量信得过经营户”竞赛活动，依靠群众监督。对表现好的给予表扬嘉奖;对差的进行通报批评，并登记在案;对屡教不改、情节恶劣的，酌情给予罚款，责令停业整顿，取消摊位证或提请原发照机关吊销营业执照。

市场管理费收缴管理制度

一、严格执行国务院关于发布《城乡集市贸易管理办法》的规定：“对进入集市交易的商品由工商行政管理机关收取少量的市场管理费。工业品、大牲畜费率按成交额计算不得超过1%，其他商品不得超过2%。”并应将收费标准公布于众，接受群众监督。摊位费根据摊位设施和经营情况确定。摊位、门店要努力实行公开招标竞投制。

二、在市场设摊经营的经营者必须按规定交纳市场管理费。不准瞒报商品数量，逃漏市场管理费和故意抗拒、刁难收费人员履行公务。

三、收费人员必须严格执行收费标准，较为准确地计算商品价值，做到收费合理，不多收、不漏收。收费人员在收款时必须开具“市场管理费收据”，做到手续完备，钱据相符，当面点清，帐目清楚。现金应当日上缴，不准截留、公款。

四、对固定摊位可实行按月定额收取市管费的办法，由经营者在规定时间内交付。月收费额按月平均成交额核定，半年或几个月调整一次。临时设摊的可在申请摊位时收取。对自产自销农民实行划片设摊位、，逐个收费。

五、收费人员必须遵纪守法，佩戴标志，忠于职守，廉洁奉公，不徇私情，不收人情费，不、乱收费，不接受经营者请客送礼，不向经营者借款、赊欠、索取商品或利用工作之便购买便宜货。违者从严处理。

文明摊位评比制度

为了进一步加强商城农贸市场的物质文明和精神文明建设，不断提高集贸市场经营者的文明经商、依法经商的自觉性，增强市场凝聚力，特制订本制度：

一、凡进入集贸市场营业的单位和个人，经营在三个月以上，有固定摊位的，均需参加文明摊位的评比。

二、文明摊位的评比，实行每季评选一次，按行业分别评选。

三、市场内文明摊位的具体标准为：1、季度内无违章违法行为，并积极、主动检举揭发他人的违章违法行为;2、照章纳税缴费，无拖欠、拖拉现象;3、讲究职业道德、文明经商、礼貌待客、公平交易;4、按市场办公室规定，在醒目处悬挂营业执照或摊位证;5、积极响应市场办公室组织的社会公益活动，并起带头模范作用;6、主动配合市管人员做好市场管理工作;7、搞好同行业内部团结，不相互争拉顾客，不搞非正常竞争;8、主动做好人好事。

四、评选实行由经营者自评、小组互评、市场办公室组织人员实地考评三结合的办法，自评分与互评分占50%，考评分占50%，按其总得分为经营户的实际提分，并听取劳协、税务、公安部等部门的意见，最后，报分管所长批准后，授予“文明摊位”称号。

五、经营户在获得称号后，出现违章行为的，从重处理，并摘除其称号。

六、文明摊位评比结束，市场分管人员要建立档案，登记在册，并作为年终评选“五好经营户”的基础条件。

农贸市场预赔制度

为了自觉接受消费者监督，切实维护消费者权益，促使XX农贸市场的长远发展，特设立预赔基金，实施预赔制度。

具体实施办法是：

1、预赔基金：来源于市场各经营户的保证金，设立专用帐户，存入预赔基金，该基金只用于消费者在市场购买时因质量问题所需的先期赔偿;

2、受理条件：消费者在市场所购买的物品符合有关预赔条件。

3、预赔措施：消费者可以直接向农贸市场消费者投诉联络站投诉后，经确认无误后，则从预赔基金中提取因赔金额给消费者

4、责任追究：谈公路农贸市场消费者投诉联络站向当事经营户下达通知，勒令其七天内将赔偿金汇至预赔基金帐户上，补齐保证金金额。

市场财务管理制度

一、负责管理办公室日常工作，做好市场经营户开票工作。

二、负责财务管理工作，组织做好财务计划、会计核算、会计分析工作。

三、认真做好市场内的租金、管理费、水电费及其他有关费用的收缴，不得擅自提高或降低收费标准，不得擅自减免费用，及时上报中心。

四、负责市场管理人员月工资、贴补发放。

五、积极完成领导交办的其他任务。

XX市场小餐饮业卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

2、小型餐饮业必须建立食品卫生管理制度;

3、配备专职或兼职食品卫生管理人员，食品卫生有专人管理和负责;

4、做好“三放心”台帐。

二、卫生设施

1.厨房墙壁表面全部使用白瓷砖;

2.厨房地面由硬质材料建造，具有一定坡度和地漏等排水设施，并设低位洗拖把池一个;

3.厨房内应安置有效的排烟、通风设施;

4.粗加工区分别设置畜禽食品、水产食品和蔬菜食品清洗池等至少三只;

6.餐饮具要有足够容量的专用消毒、保洁设施;

7.厨房内有足够容量的冷藏冷冻设施;

8.食品库房设置货架，不得用于生活起居;

9.餐厅、厨房、库房要设置沙窗、门帘，采取消除苍蝇、老鼠、蜂螂和其他有害昆虫的措施;

10.设备布局和工艺流程合理，防止交叉污染。

三、经常性卫生要求：

1、前堂和后加工间的卫生整洁，做到每餐一打扫，每天一清洗;

2、餐具使用后进行洗涤，消毒处理，并放在保洁柜内存放;

3、采购时严把食品卫生关，不采购无标签、无生产日期的食品;

4、不得使用过期、霉变等不符合国家卫生标准和食品卫生要求的食品及原料，不得乱用食品添加剂;

5、工作人员每年进行健康体检和知识培训，取得健康证后方可上岗;工作人员必须穿戴整洁的工作衣、裤、帽，工作服要定期清洗。工作人员在操作间不准吸烟，吃食物。

XX市场小副食业卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

2、组织制订卫生管理制度;

3、有专人负责日常卫生管理工作。

二、卫生设施

1、有不少于1只水池;

2、有食品采购、进货台帐;

3、有食品搁架、货架、货柜。

三、经常性卫生要求：

1、保持内外环境整洁，无积尘、无蛛网、无油污、无卫生死角，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其滋生条件的措施，废弃物进入加盖的密闭容器，日产日清;

2、采购员、保管员、加工人员分别做到不采购、不出售(过期、霉变等)不符合卫生标准和卫生要求的食品;经营者采购散装食品时，必须向制售者索取并核对生产者的卫生许可证和食品检验合格证明等材料，任何经营者不得经销未取得卫生许可证的生产者生产的食品、无检验合格证明和标签内容不完整的散装食品;

3、销售的定型包装食品必须符合要求，有厂址、厂名、品名、生产日期、保质期;销售的散装食品必须有防尘材料遮盖，设置隔离设施以确保食品不能被消费者直接触及，并具有禁止消费者触摸的标志;

4、食品存放必须隔墙离地、有标签，做到先进库房的先使用;

5、所有人员必须经卫生知识培训合格，持健康证上岗，职业禁忌人员必须调离食品生产经营岗位;

6、从业人员应当经常保持个人卫生，做到勤剪甲、勤洗澡理发。生产销售食品时不戴首饰，不涂染指甲，将手洗净，穿戴整洁工作衣帽。销售直接入口食品时，不用手拿，不用废纸、废物包装，必须使用售货工具。

XX市场小生产加工企业卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

2、有专职卫生管理员，制订卫生管理制度并上墙;

3、从业人员体检培训合格，持证上岗，配备工作衣帽、鞋等;

4、厂内外符合环境卫生要求。

二、卫生设施

生产车间须设置防蝇、防尘、防虫、防鼠设施，车间应配备机械通风换气设施(进风口距地面2米以上)及密闭加盖的垃圾桶，冷饮企业生产用水必须使用净化水，配备相应的净化水设备，管道采用不锈钢等无毒材料，送料管道采用活接头，并配备专用消毒设施及更衣室。

三、经常性卫生要求：

1、生产设备布局合理，并保持清洁和完好;

2、生产设备、工具、容器、场地等严格执行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接触地面;

3、原料、辅料、半成品、成品以及生、熟品分别存放在不会受到污染的区域;

4、按照生产工艺的先后次序和产品特点，将原料处理、半成品处理和加工、工器具的清洗消毒、成品内包装、成品外包装、成品检验和成品贮存等不同清洁卫生要求的区域分开设置，防止交叉污染;

5、不得使用过期、霉变等不符合国家卫生标准和食品卫生要求的食品及原料，不得乱用食品添加剂;

6、从业人员保持个人清洁，工作时不得戴首饰、手表，不得化妆;进入车间时洗手、消毒并穿着工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋应当定期消毒。

XX市场农贸市场卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处;

2、进场经营者掌握食品卫生法律、法规、食品卫生安全等卫生知识;

3、进场经营者的健康状况和应持有健康证明才可上岗;摊位应先取得卫生许可证才可营业(经营鲜活水产、家禽、和新鲜蔬菜除外);

4、索证管理，散装和定型包装食品的卫生许可证、检验合格证;肉类的检疫证;豆制品的供货凭证;蔬菜的产地证明等。

二、卫生设施

1、散装食品：搁架，防鼠、防尘、防蝇设施等

2、熟食卤味：空调、温度计;销售中的货、款设施分离;

专营熟食卤味另设二次更衣室。

三、经常性卫生要求：

1、保持内外环境清洁，无蛛网、积尘、垃圾、污水;

2、圾箱、废弃物容器，做到加盖，日产日清，有水冲水封式公共厕所。水道排水畅通;

3、有灭蝇、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料与成品隔离，直接入口食品与待加工食品隔离，食品与杂物、药物隔离，食品与非食用冰、不洁物隔离;食品上架销售，垫高离墙存放;防尘、防蝇、防腐(冷藏)、防鼠、防蟑螂;

4、食品内在质量、包装、标识符合卫生要求，无假冒伪劣食品、过期变质、卫生质量不合格的食品销售;

5、熟食卤味的原辅料应符合相应的卫生标准和卫生要求，熟食卤味应当烧熟煮透，并在专间内冷却，夏秋季节要缩短熟食卤味加工与销售的间隔时间，做到分批烧煮，分批发货;

6、熟食设备布局和工艺流程符合卫生要求，销售时货款分开，不用手直接抓取熟食;

7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保洁设施和使用符合卫生要求;

8、从业人员的持有效健康证明上岗，并保持个人卫生，必须穿戴整洁的工作衣、裤、帽，工作服要定期清洗。

✧ 物业人员管理方案 ✧

二、经营管理 ..................

三、领导方式 ..................

四、公司文化 ..................

一群有潜力的学生，怀着相同的梦想走在了一起。于是我们的团队诞生了。我们团队在工作上实行分工协作制，制度上实现民主制。我们的成员是各个方面的人才。团队管理者协调分工，做到物尽其能，人尽其才。创业初期，我们团队缺乏实际创业经验。在诸多方面会遇到较多困难，但在日后的工作中，随着困难不断被克服，这些困难将会变成我们宝贵的经验。能让我们团队的成员更快成长为精英。

目前社会的高速发展，要求我们在校学生毕业之后能尽早的适应社会和融入社会。那如何能够实现就业呢?这就需要学生们充分利用在校的时间，培养自己的综合素质，磨练自己、打造自己。寻找自己发展的空间，创造自己美好的前景。

随着学院新校区硬件设施的逐步完善，特别是在实训楼常规运行中，我们发现学生完全可以把实训楼的卫生清洁作为创业的试金石，作为学生体验劳动和创业快乐的机会。

考虑到学校在物业管理方面的需求，我们特在资环系成立学生物业管理公司，并合理组织和安排一些具有吃苦精神和创业热情的学生参与实训楼卫生清洁工作或负责某一具体的工作。

3、策划思路“高标准、高要求、高效率”

高标准——福建林业职业技术学院江南校区实训楼是目前在校学生主要的上课场所，日常的卫生保洁是非常重要的。学校每天面临着卫

生清洁是否到位和即时的问题，因此，实训楼教室的卫生一定要具有高标准水平。

高要求——学生创业的目的是体验创业的过程。如何组织同学参与到公司的正常运作、如何满足学校对实训楼的高标准卫生要求等一些列问题。这就要求公司的运行一定要有很高的要求，必须制定高要求的规章制度，以适应和满足公司生存和发展的需要。

高效率——学生在校是以求学为主。在社会需要创业人才、学校提倡自我创业的大环境下，如何在课余时间完成固定或临时分配的工作任务?这就需要公司工作人员在高要求的公司管理模式下高效率的完成任务。

为加强团队的规范化管理，完善各项工作制度，促进团队发展壮大，提高经济效益，根据学院相关规定及团队制度，制订团队管理制度大纲。

一、团队全体队员必须遵守团队章程，遵守团队的各项规章制度和决定。

二、团队倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损团队利益、形象、声誉或破坏团队发展的事情。

三、团队通过发挥全体队员的积极性、创造性和提高全体队员的技术、管理、经营水平，不断完善团队的经营、管理体系，实行多种

形式的责任制，不断壮大团队实力和提高经济效益。

四、团队鼓励积极参与团队的决策和管理，鼓励队员发挥才智，提出合理化建议。

五、团队实行“岗薪制”的分配制度，为成员提供收入和福利保证，并随着经济效益的提高逐步提高队员各方面待遇;团队为成员提供平等的竞争环境和晋升机会;团队推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。

六、团队提倡求真务实的工作作风，提高工作效率;提倡厉行节约，反对铺张浪费;倡导队员团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和向心力。

七、队员必须维护团队纪律，对任何违反团队章程和各项规章制度的行为，都要予以追究。

一、遵纪守法，忠于职守，爱岗敬业。

二、服从领导，关心下属，团结互助。

三、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。

四、不断学习，提高水平，精通业务。

我们采用民主制的领导方式。我们团队将采用“目标管理、团队竞争、集体决策、三级审核”的制度来保证质量。注重人才(实力+潜力+毅力)。吸引优秀人才加盟，不断完善和创新，使我们有信心对业主(学

我们深知，团队的发展取决于团队的建设。为了建设一个优良的团队，我们在管理中有计划、有目的地组织我们自己，并不断地进行训练、总结、提高的活动。

我们也注重核心团员的培养。因为团队的核心成员能使团队的目标变成行动计划，团队的业绩得以快速增长。团队核心层成员具备领导者的基本素质和能力，不仅知道团队发展的规划，还参与团队目标的制定与实施，使团队成员既了解团队发展的方向，又能在行动上与团队发展方向保持一致。

我们是一个学习型组织：我们每一个人都认识学习的重要性，尽力为我们自己创造学习机会，表扬学习进步快的人，并通过一对一沟通、讨论会、培训课、共同工作的方式营造学习氛围，使我们团队成员在学习与复制中成为精英。

我们也深知团队精神的力量：它能使团队的成员为了实现团队的利益和目标而相互协作、尽心尽力的意愿和作风，它包括团队的凝聚力、合作意识及士气。它强调的是团队成员的紧密合作。一个没有团队精神的人难以成为真正的领导人，一个没有团队精神的队伍是经不起考验的队伍，团队精神是优秀团队的灵魂、成功团队的特质。

1、使命：通过创立企业的品牌，增强企业的市场竞争能力，促进企业的长效发展，使企业运营中的环境效益、经济效益、社会效益

相结合的综合效益最大化，为学校、员工创造实际利益。

3、理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待一切。

4、精神：务实进取，锥心创优，在现代化管理进程中不断追求完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。

✧ 物业人员管理方案 ✧

我项目学习了总公司关于《项目服务管理》的文件后，根据考核表的各项内容在规定的时间内完成自查，发现本项目工作中存在不足之处：

一、保安服务方面：管理较松散，保安员服务素质较低；

二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现；

三、环境卫生清洁方面不到位；

四、其他方面。

针对以上不足之处，提出整改措施如下；

一、保安服务方面：

1、围绕提高保安的责任心问题加强培训教育，结合工作考评，考评不合格进行严肃处理；

2、对个别年龄偏大的逐步进行调整；

3、加强对夜间重点部位的巡查，如车库、楼道、办公层及小区四周；

4、在提高责任心的同时加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退。

二、车辆管理方面：

1、做好车库方向指示、导示牌；

2、做好停车管理的告示宣传；

3、增加人员对车库的管理。

三、加强环境卫生清洁方面：

1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作及时发现死

角和清理死角，对不负责任的保洁员予以处罚；

2、装修垃圾做到及时清理，提高对装修现场的巡查力度。对垃圾乱堆放的行为及时进行教育与整改；

3、对地下车库进行全面清扫，安排专人对车库进行保洁，实施车辆和保洁的规范管理；

4、小区楼道地面太脏问题，将组织多次清理。

四、其他方面：

1、监控布点问题：对于增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行定位，施工；

2、楼道照明问题：对于汇源大厦电路老化、短路等情况。

①重新布线

②改造旧电路

③更换声光控

3、已完成的工作：车库内沟盖板的更换。汇源大厦电梯因在办理电梯更换的手续，采用临时性处理办法，地上用地毯装饰，吊顶缺失的顶板用亚克力板重新安装。电梯墙面的小广告进行了清理。车库内增加了指示牌，进车道进行改造，避免小车进出时刮擦底盘的现象。在今后的工作中，我们将强化敬业精神，增强责任意识，提高完成工作的标准。不足之处请领导指正。

✧ 物业人员管理方案 ✧

为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务，给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境，特制定如下实施方案：

一、管理服务指导思想与目标

本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的需要出发，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务，努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标，把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。

二、物业管理服务基本要求

1、与小区业主（使用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。

2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。

6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定，及时公布物业服务费用收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率要求达二级标准指标75％以上。

三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围

《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。

四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求

1、房屋建筑管理维修

（1）、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

（2）、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编

制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（未成立业主委员会的向开发商报告）

（3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

（4）、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。

（5）、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。

（6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标志。

2、共用设施设备维修养护

（1）、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。

（2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

（3）、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

（4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。

（5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。

（6）、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

（7）、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

（8）、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;

（10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。

3、维护小区公共安全秩序

（1）、商贸小区（开业后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

（2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

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✧ 物业人员管理方案 ✧

为了能更好的做好xxxx早期介入的准备工作，确保今后进一步工作能够有条不紊的进行，特此展开前期物业筹备工作，具体工作方案如下：

（一）筹备小组：

总负责人：

成员：

（二）工作内容：

一、项目调查：

负责人（）

1、资料收集。通过各种信息渠道对项目的背景资料及定位、业主的定位、价格定位、同行业单位的的资料进行收集整理与统计分析。

2、实地考察。进入项目现场，对本项目进行实际勘察，了解所需提供的服务类型、方式及管理内容（服务、管理、维护和维修、组织和协调工作）。

二、管理体系及人员编制：

负责人（）

项目接管后管理工作开展所需的相关文件及组织架构、人员配备分析及整合。

三、对外联系

负责人（）

与项目负责人、有关单位、联系人沟通联络。提供包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。

四、对外宣传

负责人（）

通过制作宣传片、宣传册及开展观摩点参观、听取工作汇报等活动对本公司进行宣传，为下一步工组的开展打下良好基矗

五、项目人员进入

负责人（）

由工程部及专业工程人员为项目负责人提供工程技术顾问服务，同时派出项目物业管理专业人员前往贵项目进行考察，从楼宇使用的角度随时提出合理化意见和建议。

a、参照整个项目不同部分的设计功能，协助项目管理部门完成工程设备设施的安装；

b、根据项目特点，协助开发商制定物业装修方案；

c、从使用者的角度，协助开发商工程部门检查基本设计及设施施工，以达到特殊使用管理的要求；

d、提供改善主要设备及改良服务的意见。如供电量等问题，以避免于项目落成后加装需要的设备而影响其它设施的运行及外观形象。

（三）筹备制度

1、例会制度。定期开展筹备小组例会，由总负责人主持。讨论工作进展，分析问题要点。

2、定量制度。有目标性的开展工作，明确思路方向，按每日、周、月计划性实施工作，以紧凑的时间完成筹备任务。

✧ 物业人员管理方案 ✧

一、值班规定

1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。

2、值班员工必须服从当值主管的安排，听从调配，执行当值主管的工作指令。

3、值班员工必须严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，及时发现隐患，迅速扣除故障，保证设备安全运作。

4、值班员工必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真填写。

二、交接班规定

交班人：

l、必须在交班前认真填写好交班记录，写明运行情况及发现的问题，准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对员工下达的指令。

2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。

3、做好交班前的一切准备工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创造有利条件。

接班人：

1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。

2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清楚。

3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。

4、在交接班期间发生的设备问题，应立即停止交接班，并由交、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。

三、运行记录管理制度

1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。

3、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。

✧ 物业人员管理方案 ✧

依据中华人民共和国法律、法规规定，甲、乙双方经友好协商，就乙方在群邦·新天地商业街经营场地物业管理之事宜，订立本合同，以兹共同遵守。

1.1甲方已合法取得群邦·新天地商业街物业管理权。

2.1本合同与《群邦·新天地房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》互为不可或缺之组成部分，乙方签订《租赁合同》的同时签订本合同，接受甲方统一管理。

2.2《消防安全管理责任书》是本合同的重要组成部分，与本合同具有同等法律效力;乙方应保证自己及其他工作人员严格遵守本合同规定条款，乙方及工作人员因过失或过错造成的后果由乙方负全部责任。

3.1甲方依照高密市政府有关部门核准的价格，收取乙方的物管费用，标准为元/平方米/月。

3.2本合同签订后，在缴纳租赁费用的同时乙方应缴付个月的物业管理费，共计人民币(大写)：壹仟玖陆拾陆元整，以后物业管理费缴费时间同《租赁合同》中约定的租赁缴纳时间同步。

3.3 乙方应缴的税费及其他政府机关另行收取的费用均不包括在物业管理费当中，由乙方自行承担。

3.4水、电、气由乙方持IC卡在甲方统一规定时间内向甲方或相关部门购买。

4.1乙方应当承担由于自身过错，致使甲方的设施、设备发生故障、损失、损坏的相关维修费用。

4.2乙方应当负责经营场地内乙方自有设施、设备的维修。乙方设施、设备的损坏，给甲方及第三人造成损失的，甲方有权要求乙方及时修理，乙方拒绝的，甲方可先行维修，费用由乙方承担。

4.3在经营场地内发生或发现财产损坏、人员伤亡，以及水管、电器线路、燃气管线或装置、设备设施或其他事故和隐患时，乙方应立即通知甲方，并采取合理措施防止损失扩大。

4.4乙方应当遵守甲方营业时间的管理规定，严格按照甲方要求进行经营。

4.5乙方应当在合同终止撤离甲方场地时，向甲方交还经营场地的相关钥匙及水、电、气卡。

4.6乙方应当保持经营场地内地面、室内墙壁及其他设施设备和物品的良好、清洁状态;非甲方原因损坏的，由乙方承担维修费用，并赔偿由此造成的损失。

4.7乙方应当对所经营的商品投人财产保险，在经营过程中因自身原因而引起的火灾、火险及其他安全事故等承担全部责任(包括但不限于第三方财产损失及人身伤亡)。

5.1甲方有权按照本合同约定向乙方收取物业管理费以及应由乙方承担支付的其它费用。

5.2甲方应保持建筑物的屋顶、墙面、电源、电缆和下水道以及乙方责任外的其它公共设施设备处于可供使用的状态。

5.3甲方应保持维护建筑物所有的公共区域、洗手间及除乙方经营场地以外的其它区域的清洁卫生。

5.4甲方应保持所有消防安全设施、设备及其它营业所需设备处于正常运转状态。

5.5甲方应为顾客营造舒适的购物环境，统一规范管理好营业场地，确保群邦·新天地在行业中的整体形象和商业信誉。

5.6甲方应制定各种治安、消防、安全、保卫制度，提供良好的保安服务。

5.7乙方违反合同规定，不按时缴纳各项费用或严重违反商业街治安、消防、装修等规定，经通知仍不履行义务时，甲方有权按照国家相关规定采取相应措施催缴费用和责令整改。

6.1乙方不得在营业场地内存放任何武器、弹药和其他易爆、易燃、易污染的危险品和化学物品。

6.2乙方不得在公共场地堆放物品，设置障碍影响通行;否则甲方有权搬移物品拆除障碍，费用由乙方支付。

7.1甲方未达到管理服务约定指标的，乙方有权要求甲方限期改正，如影响乙方经营，甲方应给予补偿。乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权收取乙方拖欠费用的滞纳金，滞纳金的收取标准为：每天收取拖欠费用的千分之五。 7.2如因不可抗力造成的损失，双方均不负责任。合同所称的不可抗力是指甲乙双方订立合同后发生的不可预见、不能避免且不能克服的客观自然情况。

非甲乙双方的过错而引发的火灾、水灾及其它事故，甲乙双方均不承担责任。

9.1本合同的内容、效力、解释、争议的解决适用中华人民共和国法律，受其保护和管辖。

9.2甲乙双方在本合同履行中发生争议的，双方应当协商解决，协商不成的，可以向合同履行地高密市人民法院提起诉讼。

9.3本合同作为《房屋租赁合同》不可或缺之组成部分，合同期限与《房屋租赁合同》相同。《房屋租赁合同》终止或解除的，本合同随之终止或解除。

9.4本合同一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力。

9.6本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。

9.7双方未尽事宜，经协商可作补充，补充条款与本合同其他条款相抵触的，以补充条款为准。

甲方(盖章)：__________________ 乙方：_________________________

代表人(签字)：________________ 身份证号码：____________________

_________年________月_______日 _________年________月_______日

✧ 物业人员管理方案 ✧

1、指导思想

用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，营造安全、舒适、优雅、温馨的生活和工作空间，运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值。

2、管理服务方式

完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行“服务第一、租户至上”的原则和务实周到的工作理念，为租户提供全方位、高品质的服务，并将日常工作紧密融合于管理之中与租户建立良好的服务关系，同时在不断完善的过程中真正让租户享受到安心、舒适和称心的工作环境。

3、安全、消防真抓实干

为确保租户的生命、财产安全，我们主张以切合实际的人防为主、技防为辅的安全管理理念，建立一支强有力，多用途的管理复合式人才队伍。在日常管理中，派专人24小时值班，负责所辖物业的安全工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入辖区，制定出与其相适应的应急处理安全操作规程，如发生特殊事件时，力争将损失降至最小程度。制定出详尽的安全手册，使员工、租户翻开手册即可操作，如《贵州黄果树企业物业安全管理手册》使每一位员工了解和熟悉管理程序，永不间歇地实现物业管理项目的创新，将不间断地充实管理队伍，采用轮回培训制度，不断提高员工的技能和素质。

4、环境管理责任到人

多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使管理区域的环境卫生达到最佳效果，为区域所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

✧ 物业人员管理方案 ✧

xx村危房改造“xx住宅楼"项目，在全体村民和有关部门的帮助支持下，于20xx年以全部竣工。住宅楼的质量和设计理念新颖超前，为xx市独一无二的建筑物，成为我村的标志性建筑，住宅楼整体建筑漂亮美观，新颖亮丽，房屋结构紧凑实用，现以具备室内装修。为营造舒适清洁，温馨和谐的生活环境，提高住户的生活质量，确保小区长期有效健康发展，根据我们村和小区的实际情况，协同小区住户共同制定小区的各项管理制度，实行小区自治。

1：三个单元选举三名单元小组长。管理，监督，协调，小区的日常事务，搞好楼宇的环境卫生，收取单元的费用，协助楼长处理各类事务，促进小区清洁卫生，和谐发展。

2：选举住宅楼楼长一名。统一住户的意见，制定合理的管理方案，协调处理小区一切事务，共同维护大家的利益，营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨和谐的生活环境。

3：为减轻住户和小区的开支，单元组长和楼长不领工资，住户推荐，本人自愿。

4：楼长和组长要有责任感，办事公道合理，有协调矛盾的能力。

5：主要开支;水，电，暖气等各种设施费用和维修费用。水电费以表收取。

主要是暖气费，为保证冬季供暖正常，暖气费住户均摊，不可不交，不得拖欠。

（收费标准共同商讨约定，统一意见达成共识，水费，电费与暖气费捆绑制约收取等）

6：外墙，楼道，楼顶不得私自打眼，锭钉，随意安装物件，保证楼体清洁美观。

7：装修房屋不得损坏墙体，避免物件伤损楼梯，楼道的地砖。施工垃圾及时自行处理，不准在小区周围有遗留垃圾，自觉维护小区环境。

8：维护住宅楼的周边环境，共同抵制乱修乱建，监督抵制街道规划内新建建筑物。小区环境长远发展。（如有侵害大家共同利益，影响街道长远规划的行为，三个单元组长要协同楼长，带领24户齐心协力合力抵制。）

9：遵守社会公德，保持良好的生活环境，不乱丢垃圾、杂物；不乱贴乱写乱涂，保持住宅楼的环境清洁。邻里和睦友爱，团结互助。

10：楼道内不得摆放杂物，保持楼道整洁干净，不得影响破坏公有资产。

11；不准在住宅楼的楼道，窗户窗外燃放烟花炮竹，爱护公有设施。要将生活垃圾按时投放到垃圾池内，方便清洁人员清理。

12；甲方保证向乙方提供水，电正常供给，满足乙方生活需求，费用与村民同等支付，维护乙方的权利。

美好的环境有利于大家的身心健康，提高大家的生活质量，让住户精神愉悦。请大家自觉主动配合，共同维护我们的共同利益，营造舒适清洁，美观愉悦，文明幸福，温馨和谐的生活环境，长久保持xx小区的环境清洁规范，望大家要齐心协力，共同努力。

xx村村民委员会

✧ 物业人员管理方案 ✧

公司所属前期驻点项目客服部：

为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。

一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。

二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关岗位职责

1、明确前期驻点项目物业管理架构

公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《员工手册》实施有效监督管理。

2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。

三、建立和完善规范的工作流程和服务标准

（一）明确客服部工作计划

标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。

1、每周五下午17：00时前提交本周项目工作报告

报告内容包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态、工程现场情况介绍等。

2、每月提交现场施工进展情况书面报告和项目工程进度记录表

报告内容包括：工程进展情况、存在问题及原因分析、工作改进意见、开发建设单位工作动态。

3、下周工作计划和重点。

4、合理化建议、意见

5、其他

（二）明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划

1、每周例会通报各部门前期驻点工作情况，同时提出下周工作计划和重点

2、研究分析各部门工作报告

3、研究分析物业管理新动态

4、实施培训和沟通

5、研究分析服务质量报告

6、其他

（三）建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系

1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员

2、明确工作程序

a、督察员每天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。

检查内容主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行

督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改进意见

b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

督察员每月底前提交书面报告和分析改进意见

c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，()同时对相关数据进行研究分析。

具体调查内容，附XX物业公司前期驻点项目服务质量调查表

前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。

（四）协调各项目开发建设单位建立客户报告制度

1、制定规范的联系函制度

2、建立和规范例会制度

3、协助建立客户联系报告制度。

四、建立长效的改进机制

1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构

2、研究机构目前主要工作任务

a、研究和总结项目开盘秩序实施计划

b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。

c、编写物业管理服务方面培训通用的教材

d、有计划编写各项目物业管理方案

e、有效实施形象策划系统

f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训

g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。

✧ 物业人员管理方案 ✧

根据“物华新洲苑”居住小区的设计特点，现拟定小区物业管理方案。我们真诚希望在服务合作中，能使业主和住户充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“物华新洲苑”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的温馨社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物管处和谐、多赢的经营目标。

一、物华新洲苑概况

“物华新洲苑”位于西夏区黄河路与丽子园南街交汇处。总建筑面积约45万平方米，规划容积率：1.74,建筑类别有小高层、板楼和多层。配有较高价值的超市，占据交通“黄金点”，交通便捷，银行、学校、会所、公寓、市场等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。一个温馨的小区更需要一个有责任心的物业来为他们服务！

二、接管后将采取的管理档次及服务标准

根据“物华新洲苑”的实况，我处确定物华新洲苑的物业为中档管理。其服务标准如下：

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。

（二）定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。

（三）建立落实保修承诺制，零修、急修及时率95%，返修率不高于1%。

（四）每年公开一次物业管理服务费用收支情况。

（五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

（六）常规性公共服务。

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

（3）空调安装统一，防护网安裝統一。

2、共用设备管理，保证设备良好，定期保养无事故隐患。（1）供电系统。保证正常供电，停电1天以上通知用户，告知原因。

（3）消防系统。设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

（4）给排水系统。停水提前1天通知；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。

3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理。

（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

（3）车辆出入管理严格，业主刷卡进入，外来车辆须登记。

（5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备，实行标准化清扫保洁。

（3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒。

（4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

（5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

（3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

（4）绿化完好率达到98%以上。

7、室内装饰装修管理。全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有“居民精神文明建设公约”。

（4）业主满意率95%以上。

（七）针对性的专项服务（代理业务）

1、代住户进行室内卫生清扫、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服务。

4、提供维修服务并做到急修不过夜，中修三天完成。

5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

6、代住户维修户内下水疏通。

7、免费重装电脑系统及提供杀毒软件。

三、管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本物管处的根本理念，规范化管理，贴心服务，铸造品牌物业的信誉与形象。

（一）标准化管理

物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。本物管处从项目前期管理、入伙、装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使物业管理行为向规范化的中等城市惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、物业信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物管的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业受投诉主要在于沟通不畅所 6

致。为此，本物业专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏、网上“兴隆花园贴吧、论坛、投诉”等方式，发展与业主的良好关系。同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业、物业与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善和谐温馨的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、和谐的生活与居住环境是我处与业主的共同愿望。因此，我们提倡文明、礼貌、亲善、和谐的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土。

四、人员配备配备

（一）组织机构

（二）人员配备

1、管理处主任1人

2、管理人员：20 人工程部（维修）主管1人安管队队长1人

保洁（绿化）主管1人

行政（资料、社区文化、日常事务）主管1人、助理1人财务会计1人人事部 3人出纳1人收款员2人仓管员1人前台接待3人

3、保安：60人（每班8小时，三班倒）

4、维修人员：10人（持中级以上技工证书）

5、清洁绿化人员：30人

五、兴隆花园物业管理的具体操作

贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保洁系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。 (一)前期准备

对承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议；进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制

2.物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前1个月。培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理。

3.规章制度制定

1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

(二)物业管理的启动 1.物业的接管验收

1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照复印件）。

2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等） 3.装修施工全过程监控

装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，将依《物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的.污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按规定办证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、天然气、明火安全管理，消除消防隐患；二次

装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

外二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

88教案网jab88.com内容组内部传阅清单:

物业车辆管理方案 | 物业管理实施方案 | 办公楼物业管理方案 | 物业方案 | 物业人员管理方案 | 物业人员管理方案

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；提醒住户在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。 (三)完善的日常物业管理服务 A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、社区出入口、楼宇间设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；遇有突发事态，可以立即调配人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防大风暴雨、防地震方案等。

3、车辆交通及道路管理

楼宇停车位有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面整洁；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。

4、科学管理

记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统 1.房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立2个阅报栏形式的告示、宣传栏，开展与业主交流，及时通报相关事项。 2.共用设备管理

设备保养与维修，一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排

除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修。四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。 1）给排水设备管理

管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（供水增压变频泵、管网、水表、阀门等）。对变频水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；停水提前一天通知住用户。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每半年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值 14

班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每天巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每天巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人（与业主签订防火责任书）；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。 C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我处对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

1、擦公共防盗门 1次/周无灰尘

2、擦公共天花板 1次/半年无灰尘、蜘蛛丝

3、擦消火栓 1次/月无灰尘

4、擦窗户 1次/月无灰尘

5、道路路面循环清扫无杂物

6、路边绿地 2次/天无杂物

7、路灯柱 1次/周无灰尘

8、绿地清理 2次/天无灰尘、枯叶

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

项目措施标准

绿化浇水（依气候变化）浇足浇透

草皮修剪（按季节进行）草皮美观平整

杂草清除（按季节）确保基本无杂草

防虫病虫害防治（一年2次）无病虫害

养护施肥（一年4次）绿化生长旺盛

乔灌木修剪造型一年4次

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施：乒乓球台、羽毛球场等制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。 F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适、温馨的生活居住环境是我们与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处腾出活动空间，与社区居委员会一道，组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有

关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是我们服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全体员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。 1）、日常服务

设置业主联络处、服务专线，开辟为业主/业主委员会与本物管沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，还要求员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每年公开一次物业管理服务费用收支情况。 2）、特色服务

提供有偿特约维修服务。室内维修装潢业务，急修不过夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代装家用电器；代办家庭清洁、消毒、打蜡；委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理；信息咨询服务等。

J 物业服务的企业文化

企业作风：积极、专注、系统、精细！工作作风：想到、做到、建议到！

管理理念：我们不相信完美，我们只相信不断地改进和提高! 服务理念：我服务，我快乐！我解决问题，我展示自我！

服务理念

任何人:我们保证生活在我们服务项目的每一位业主，无论年龄、性别、职业、社会地位……都给予最真诚的服务。任何时间：在我们服务的项目里，提供服务的时间是每年365天×24小时，无论昼夜、无论风雨，为业主提供全天候、全方位的物业服务。

任何地点：在我们服务的项目里，任何地方、任何地点，业主的需要就是我们的指令，我们会竭尽全力满足业主合理的需求。

任何事情：在我们服务的项目里，无论是业主的家居小事，还是社区大事，只要是园区中发生的事情，我们都最大限度的为业主提供满意的服务。

服务标准

诚信：发乎心（诚），出乎言（信），完美服务，诚信为本；体贴：将心比心，以心换心，换位思考，相互尊重；安心：杜绝伤害，预防意外；业主安心

舒心放心，；适度：既不过分，也无不足；举手投足，恰到好处。实施投诉处理与利用策略

客户的投诉将是【兴隆花园】的巨大的财富。

我们根据【颐水花园】相关的基本资料，结合我司物业具体工作经验及实际情况，制作了物业服务管理方案草案书。

通过本方案，物业顾问客观描述了【颐水花园】基本情况，结合实际，有针对性的对项目未来物业管理服务进行了规划与设想，同时详细的提出了可操作性强的物业管理服务实施保证方案与措施，希望能够通过我们的努力将【兴隆花园】的物业管理服务工作做好，以不辜负开发商、广大业主对我们的信任和厚望。

如果能够有幸成为【兴隆花园】的物业管理服务单位，我们将严格贯彻本方案中所提出的服务实施措施，并将此内容作为物业服务委托合同中的备注条款，监督约束我们的工作。我们将不遗余力、尽职尽责的提供各项专业服务，整合物管的专业资源，与开发商携手将【兴隆花园】打造成为三原县的旗舰楼盘！

✧ 物业人员管理方案 ✧

1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。

✧ 物业人员管理方案 ✧

为贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件精神，切实加强我区农贸市场长效管理，促进我区农贸市场环境卫生和公共卫生管理工作的制度化、规范化、科学化、法制化，现结合我区工作的实际，特制订本方案。

一、基本原则

按照市农贸市场管理办法《市农贸市场管理办法》相关规定，各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。商务、工商、农水、城管、卫生、物价、质监等部门根据各自职责，做好农贸市场的监督管理工作，并实行统一领导、属地管理、分级负责、分工合作的原则。

二、组织机构工作职责

为做好区农贸市场长效管理工作，根据工作需要，特成立区农贸市场长效管理工作领导小组。

三、工作职责

各街道（镇、社区服务中心）为辖区内农贸市场长效管理第一责任单位，负责辖区内农贸市场长效管理的组织实施和落实。

（一）区商务局是农贸市场的行业主管部门，负责依法制定行业规范，制定市级资金补助预算方案，拟定农贸市场建设和升级改造的年度计划，并指导和督促实施；推进行业组织建设、开展行业交流和指导行业自律。

（二）区工商局是农贸市场日常监督管理的主管部门，主要负责：宣传贯彻有关市场管理的法律、法规和规章；指导市场开办者制定市场经营秩序管理制度，并监督实施；审查确认经营者的主体资格，并对其交易行为进行监督管理；依法查处交易活动中的违法行为，维护交易秩序；法律、法规和规章规定的其他职责。

（三）区城管局负责整治农贸市场周边环境，取缔占道经营和乱搭乱建，对农贸市场市容环境卫生进行监督管理，对违反城市管理法律法规规定的违法行为依法进行查处。

（四）区农水局负责严格依法实行农产品质量准出制度，对农贸市场内的畜禽产品、水产品、蔬菜、水果等农产品进行监督检测，并依法进行监督管理，查处有关违法行为。

（五）区物价局负责加强对农贸市场明码标价和不正当价格行为的监督检查，并依法查处有关违法行为。

（六）区质监分局负责依照计量监督管理的有关规定，对农贸市场的计量进行监督管理，依法查处有关违法行为。

（七）区卫生食品药品监管局负责指导农贸市场开展除“四害”和病媒生物防治工作，并依法查处有关违法行为。

四、工作要求

（一）各街道（镇、社区服务中心）要高度重视，加强农贸市场常态化管理，严格按照考核办法对所辖农贸市场进行自纠自查，自行整改。同时，建立相关机制和考核办法，于20xx年3月29日前将所建立的相关机制和考核办法报送区商务局市场科。

（二）各街道（镇、社区服务中心）对辖区内的农贸市场进行备案管理，要紧紧依靠市场管理方，借助、整合工商、农水、卫生、物价、城管、商务等相关职能部门的力量，加强对农贸市场的有序监管。同时，针对辖区内的每一个农贸市场，各相关部门要分别指派专人负责。

（三）根据市委办公厅、市政府办公厅《关于国家卫生城市长效管理的实施意见》（及市农贸市场攻坚办《关于农贸市场长效管理考核工作的有关通知》等文件要求，区农贸市场长效管理工作小组每个季度对责任单位进行一次总体考核，日常考核采取随机暗访的方式，区农贸市场长效管理工作检查组将定期或不定期对我区农贸市场长效管理工作进行暗访，每季度后一个月开始对我区农贸市场进行季度考核。各街道（镇、社区服务中心）要充分做好迎市、区检查的各项准备。

（四）在区农贸市场长效管理工作小组的考核中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将在全区通报批评；在市级检查过程中，各街道（镇、社区服务中心）所辖农贸市场考核不合格的，将由区政府对责任人追究问责。

✧ 物业人员管理方案 ✧

引言：

随着社会的发展，物业管理工作越来越受到重视。作为物业管理人员，我们承担着许多责任，其中之一就是保护住户的隐私和保密信息。本文将根据多年的工作经验，提出一些物业人员保密管理方案，以确保住户的权益和安全。

一、加强保密意识培训

物业管理公司应加强对物业人员的保密意识培训。通过开展定期培训，使物业人员了解保密工作的重要性以及保密工作的基本规范。培训内容可以包括保密法律法规、保密工作指南、保密责任义务等方面的内容，以提高物业人员的保密意识和保密能力。

二、制定保密管理制度

物业管理公司应制定相应的保密管理制度，明确保密工作的具体要求和措施。该制度应包括以下内容：

1.明确保密范围：明确什么是物业人员需要保密的内容，包括住户隐私、业主信息、维修记录、安全防范措施等等。

2.保密措施：制定相应的保密措施，包括加强物业楼宇的安全措施，提高数据库和电子文件的保密性，确保物业人员在处理住户信息时保持机密性。

3.保密责任：明确物业人员在保密工作中的具体责任，包括保密义务、保密期限、保密责任追究等方面的规定。

4.保密检查和监督：建立保密检查和监督机制，定期对物业人员的保密工作进行检查和评估。同时，建立投诉渠道，接受住户对物业人员保密工作的监督和投诉。

三、加强内部保密措施

除了制定保密管理制度，物业管理公司还应加强内部保密措施，确保住户信息的安全性和机密性。

1.限制访问权限：设立多层次的访问权限，确保只有需要知道相关信息的人员才能够访问。对一些敏感信息，可以设置专门的权限，加强访问限制。

2.加强电子信息保密：加密电子文件和数据库，使用安全的操作系统和防火墙，防止黑客入侵和信息泄露。

3.加强物理安全措施：加强物业楼宇的安全控制，限制陌生人的进入，防止信息的盗窃和泄露。

4.严格控制物品发放：建立物品发放登记制度，确保对重要物品的登记和发放过程严格控制，防止物品流失和被盗。

四、处理信息披露事宜

在处理住户信息时，物业人员应严守保密原则。

1.签署保密协议：物业人员应签署保密协议，明确保密义务和责任。

2.限制信息传播：物业人员不得私自存储、复制、传播和使用住户信息，确保信息的机密性和安全性。

3.妥善处理投诉和意见反馈：对于住户的投诉和意见反馈，物业人员应保护住户隐私，妥善处理，同时防止相关信息外泄。

结论：

物业人员保密管理是物业管理工作中的重要环节。保护住户的隐私和保密信息是物业管理公司和物业人员的基本职责，也是对住户权益的保护。通过加强保密意识培训、制定保密管理制度、加强内部保密措施以及妥善处理信息披露事宜等措施，可以有效提升物业人员的保密能力和工作质量，确保住户的隐私和权益得到妥善保护。

✧ 物业人员管理方案 ✧

倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平。

一、基础管理存在问题

1）、管理人员监督检查不到位。

2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。

3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。

4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。

整改措施

1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。

2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。

4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。

5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。

二、公共秩序维护

1、存在问题

1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。

2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。

4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。

5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。

2、整改措施

1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。

2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。

3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。

4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。

5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。

6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。

7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；

9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；

10）增加秩序维护队员大门实行双岗；

三、工程维护

1、存在问题

1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。

2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。

3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。

4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。

5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。

6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。

7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。

2、整改措施

1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。

2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。

3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。

4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。

5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。

6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

✧ 物业人员管理方案 ✧

发展过程中面临的问题分析:

1、业务覆盖层面

信息化缺乏全场景的应用，业务覆盖不全，导致部分业务在线上操作，部分业务在线上处理。

2、业务流转层面

各部门（例如，客服线、工程线、安防线）的业务协同缺少一个高效的工单流转平台，打通各个部门个场景的业务协同机制，缺少一个面向企业或面向终端客户的服务渠道。

3、业务管控层面

业务规范与工作标准未能百分百地落地到工作实处，经营成果统一，分析缺乏信息化工具支撑，数据汇总周期长，影响决策分析。

系统解决方案：

平台建设目标

1、标准化

档案标准、流程标准、操作标准、考核标准

2、平台化

数据统一、用户统一、接口统一、灵活迭代

3、产业化

业务协同、产业共赢、服务撮合、灵活结算

4、智能化

软硬件结合、智能应用、客户引流、模式创新

平台技术支撑

1、主数据管理

借助数据中台的理念，将涉及的基础数据进行统一的主数据管理，提供统一标准的数据接口。

2、微服务架构

采用微服务的技术架构，围绕各大业务板涉及的资源管理、客户管理、账号管理、支付管理和结算管理等场景，进行业务和中心的单独运作。

3、物联网管理

考虑项目部分的业务场景，会关联到软硬件的设施涉笔数据的打通，例如，停车收费系统的道闸，监控管理系统的门禁等，借助物联网技术，打通数据流和资金流。

4、无现金支付

平台需要支持多种支付渠道，满足聚合支付的统一管理，打通应收账单和支付渠道，提供便捷支付体验。

5、信息强加密

为整个平台提供系统安全保障，包含：安全网络、信息安全、人脸安全、账户安全、支付安全等。

系统蓝图设计：

平台应用亮点：

亮点一：详尽的资产管理台账；（价值：提升企业数据治理能力）

◆统一的资产分类定义

系统提供个性化的资产类型定义功能，可根据资产的属性进行种类的划分，例如，有房屋资产，有土地资产等。而且可根据管理的需要，对资产分类进行二级体系的命名，例如，房屋资产下面，还可以划分为：办公楼、厂房、商铺、住宅、宿舍（公寓）、仓库、车位等。

◆统一的资产台账模板

系统支持对不同类型的资产，分别设置对应的资产卡片，即每一类的资产台账，可以灵活的配置对应的字段信息，满足不同种类资产管理的数据统计分析的需要。而且对于资产台账上的每一个字段属性，可以统一设置标准的填报内容，例如，土地的获得方式，可以固定下拉选项有：划拨，自有资金购置，全部财政资金购置，部分财政资金购置，置换，历史沿用，其他。

◆可视化的资产分布图

系统支持结合资产所在的座落位置或GIS定位数据，以地图的形式进行位置的展示。并且，可以满足两级的数据联动，例如，先看到全省的整体资产分布情况，再定位某个地级市的资产分布情况。另外，对于某个区域的资产，还可以通过租控图的方式进行状态和基本信息的展示。

亮点二：功能齐全的组控平台（价值：提高一线用户工作效率）

◆查、签、改一站式操作

系统提供一个集合资产状态查询、租赁合同签署、出租面积修改等常见操作的工作平台。只在一个界面上，选择对应的工作任务后，自动链接至具体的业务单据，加速业务处理的效率。

◆区、栋、房层级式查找

系统提供一个可以先从项目的某个区域，再到某个楼层，最后确定某个房间，3层推进的模式进行房产的查找。提供可视化的平面图，按方位或业态进行房产的归集与展示。

◆空、租、留多状态显示

系统提供一个融合多种资产状态的显示界面，突显空置（待租）、已租（签约）、自用（办公）和保留（控制）4种常见状态，可采用不同颜色来体现对应状态的房产情况。颜色的定义可由系统管理员进行统一的维护。

◆房、人、钱相关式链接

系统提供一个能直接通过资产来对相关数据的直接链接，包括与资产相关的权属主体，使用对象，租户（当前的和历史的）、欠费情况、历史合同情况等。以资产为轴心，建立业务数据之间的纽带关系，提高查找工作的效率。

亮点三：规范灵活的合同管理（价值：建立企业统一管理规范）

◆健全的基本信息

系统提供一个较为完整的合同基本信息录入界面，并可根据实际需求自行添加自定义的信息内容，或者，不同类型的合同可以搭配不同的合同录入模板。合同录入界面层次分明，类别事项明确。

◆完整的合同条款

系统提供一个完整的合同重要条款的数据记录，并在界面上可以快速查看对应的重要信息内容。包括：租赁范围、客户名称、租赁期间、免租期、租金标准、管理费标准、抽成比例、起租日等。

◆灵活的计租方式

系统可支持租金按约定的租金标准自行计算，或根据双方同意的抽成方式计算。租金标准可提供按面值、按次或按固定总额来收取。抽成方式支持保底加抽成，或单独的抽成比例。租金可按季收，按月收获按半年一收。

◆规范的入账方式

系统可支持租金权责发生制的要求，系统可支持按权责发生制的要求，对租金收入进行财务拆分。产生出的租金应收款，根据自然月份对应到具体的月份当中，生成每月的应收金额。有预收情况，可按照自然时间段进行自动结转收入，并且支持租金应收款或滞纳金减免的在线审批。

亮点四：强大的客户档案管理（价值：形成精准服务企业画像）

◆资源共享，信息全面

同一个项目的所有客户信息（包括：业主、租户或其他房屋使用人）均统一管理，并实现资源共享，即专人负责资料的总体维护，而其他部门也可实时查询。在客户档案单据上，需要记录与客户相关的各种数据信息，包括：基本信息（例如，姓名、出生年月、联系电话、年龄和住址等）、房产信息（即所租赁的房产清单）、行业分类、欠费记录、报事记录（即客户发生过的相关投诉或维修）等。

◆链接方便，更新及时

在客户档案单据上，可以通过“找到人便找到事、找人便知道铺”的方式，进行系统单据之间的链接，提升数据查询的效率。对于客户档案的信息更新，要求业务人员做到及时处理，每一次的信息更新均通过在线操作完成。对于客户档案的删除，则需要专人管理。

◆细致分类，精准查询

在客户档案单据上，可以通过个性化的数据字典管理，定义不同维度的属性信息，例如：行业分类、客户规模、企业性质、品牌类型、线上渠道、结算方式、会员数量等。在档案信息维护时，实现统一的数据标准，满足不同管线、不同层级的数据统计分析的需要，实现精准营销。

亮点五：健全的工作提醒功能（价值：提升业务事前管控力度）

◆工作项提醒

主要是针对各个岗位所负责的单据，按照预设的时间要求进行工作事项的处理提醒。例如,资产维修的派工单信息传递。

◆计划的提醒

对于资产的保养计划已维护的月度工作，可以由系统自动按时间节点进行月度计划的生成，并能通过月度计划的日期也自动生成对应的工作单据，进行单据处理的提醒。

◆超时的提醒

对于每一个事务处理工单，可以设定一个完成时限，再按照完成时限的要求，对超过一定时间的单据，进行预警提示。上述的资产维修工单已超过限定的时间,则自动向资产管理专员提醒。

◆到期的提醒

对于已签订的租赁合同，可按照合同的终止日期反推提醒时间，例如，提前2个月向责任人发出合同到期的提醒信息。租户欠费超2个月的提醒等。

亮点六：连贯的业务流程管理（价值：提升业务事中管控力度）

◆自动化程序

系统单据的数据流向，要与实际业务匹配，实现线下与线上的环节紧密地对接。通过单据的自动传输，提高工作的效率，降低人工操作量和误操作比率。

◆在线式审批

对于项目范围内的业务审批，例如，租赁合同会签的审批，客户费用减免的审批。可直接在运营管理系统上进行在线设定，按照实际的审批流程进行配置。

◆人岗式对接

对于业务流程走向，需要与相关的岗位与人员进行对接，即什么岗位做什么事情，可由系统预先设置好相关的操作权限，自动定位工作范围。

◆表单式关联

在业务流转过程当中，可以实现不同环节，不同岗位，维护不同的业务信息，实现“流程+表单”的灵活管理模式，大大减少类同业务表单的数量，统一归集在工单管理平台集中处理，降低系统运维成本，提升事务处理的效率。

亮点七：统一的报表数据分析（价值：提升业务时候管控力度）

◆财务的日报

主要是解决财务收费人员每日结账后进行账务核对时使用的，借助于日报表可以分不同结算方式进行款项核对。同时，每月月末，支持收费率的统计，主要是在每月提供整个项目某个费用项目的收费率情况统计，便于对相关责任人员的工作考评。

◆经营的月报

主要是解决每月资产使用状况的数据统计和专项分析，可以非常清楚地了解到所有资产的状态，那些是用来出售的，那些是用来出租的，哪些已经出租了，哪些未租。以及所有资产的位置，目前的状态，哪些是装修好的，哪些是需要重新装修，每个物业的价格，哪些只能租给公司办公，哪些不能租给餐饮企业等。

◆合同的台账

主要是记录整个区域在某个时间段内，所签订的租赁合同清单，各合同的履行状态。各合同所涉及的押金缴纳情况等。

◆月度完成率

主要是统计在一个月内，整个项目所有发生的资产维修事项的完成率情况，即下单多少，已完成多少，未完成多少，完成率多少或工程验收率多少等。

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